湖人逆转勇士锁定西部第7李宇嘉专栏丨促消费与稳增长框架下,“稳楼市”该如何进行?

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

刚刚公布的数据显示,一季度全国房地产开发投资增长0.7%,较1-2月的3.7%明显下行。开发投资增速明显下行,源于土地购置和新开工下行。

开发商拿地和新开工下降,一方面是由于去年下半年以来部分民营房企债务风险显现,房企拿地积极性降低,在建项目出现停工停产、复工较难,储备项目开工困难;另一方面,金融机构对地产的风险偏好下降,叠加去年以来持续去杠杆,导致开发商融资急剧收缩。一季度,房企到位资金下降19.6%。其中,一季度国内贷款对房地产企业下降23.5%,显示银行、信托等传统融资渠道对房地产融资的积极性下降,背后则是由于部分房企信用风险在持续,风险偏好降低。同时,房企自筹资金连续2个月负增长,意味着债券融资、私募等等渠道也开始收缩,新增地产类债券发行主要偏好非民企地产。

外源融资收缩的同时,占大头的内源融资也明显下行。目前,包括定金、预付款、按揭贷款在内的销售回款,占开发商资金来源的53%,已成为开发商最主要的资金来源渠道。今年一季度,销售回款下降25.7%。意味着在疫情多点散发、居民收入下降、预期转弱等冲击下,需求端比较弱势。

一季度,全国商品房销售面积下降13.8%,商品房销售金额下降22.7%。房企销售金额比销售面积降幅大,意味着房价下降。一方面,商品房市场需求比较弱势,供给端开发商加大促销力度,导致房价水平下跌。根据国家统计局数据,截至今年3月份,70城新房价格连续7个月下降。一季度,全国商品住房均价为9552元/平方米,自2021年2月达到11030元/平方米的历史最高水平后,已经连续13个月下降。

另一方面,整体房价较高的东部区域成交跌幅更大,拖累了销售金额。一季度,东部地区销售面积、金额分别下降20.9%和27.7%,降速分别比全国高6.9个百分点和5个百分点。东部地区市场交易下降更明显,主要与该区域去年上半年楼市较热导致高基数,去年下半年以来调控收紧,市场明显下行等有关,疫情也是重要原因。

近期,自上而下积极纾困疫情影响,并出台了促进消费、稳定就业、降低融资成本等一揽子政策部署。房地产方面,100多个城市持续降低按揭利率,各地房贷额度也比较充分,70多城市因城施策促进房地产良性循环,包括上海、苏州、厦门、东莞等重点城市,对限购、限售、限价等政策,做了区域上或力度上的纠偏。疫情得到控制后,预计销售面将会好转。

但2020年以来,疫情断断续续,居民收入及预期有所变化。央行城镇储户问卷调查显示,一季度倾向“更多消费”的居民占23.7%,较上季度减少1.0个百分点;倾向更多储蓄的居民占54.7%,较上季增加2.9个百分点。因此,需求端能在多大程度修复,必须要考虑购买力的变化。

2016-2021年,我国商品房交易规模一直在峰值左右,年度销售面积在15亿-18亿平方米徘徊,销售金额则从11.7万亿元直线上升至18.2万亿元。根据社科院国家金融与发展实验室的数据,中国居民部门杠杆率攀升速度较快,从2000年不到5%增至2021年的62.2%。再考虑到,我们要打造消费主导的内需增长模式,而2021年城镇居民人均住房面积已经达到40平方米。总之,继续激活需求端购买力,边际效应或减弱,也要考虑高房价对内需的挤出效应。

不过,目前商品房市场的新现象,就是人口向都市圈和大城市集中,东部三大都市圈及中西部武汉、郑州、成渝等都市圈,商品房销售占全国的65%左右。这些区域楼市是影响“稳地价、稳房价、稳预期”的重点区域,甚至关乎“稳增长”大局。就房地产而言,若需求端不稳,商品房市场销售和预期持续恶化,则会导致供给端冲击继续存在。只有商品房市场稳定和好转,供给端风险处置的问题才能有效解决。

也即,只有商品房销售端趋于稳定,重点区域需求面开始好转,出问题企业的“自救能力”才能提振。进一步,稳健经营的企业才会有积极性收并购出险项目,增量资金才有动力去盘活存量市场,防风险才能兜住底线。而且,需求端适度纾困,并激活供给端问题的解决思路,有望斩断供给端对市场预期和需求端的无谓冲击,从而从源头上夯实行业和市场的稳定性。

近日,央行出台23条纾困疫情的举措中,提出“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付比例,最低贷款利率要求”。本质上,这是顺应都市圈和热点城市改善型需求快速增长,在国家差别化住房信贷政策的框架下,适度调整贷款首付比例、下调贷款利率,降低购房门槛、购房成本,促进合理住房需求释放。同时,这也有利于存量房流转和新市民置业。

近期,热点城市政策调整就是上述思路的体现,比如苏州将限售从5年降至2年,上海缩短临港片区人才购房的社保门槛,南京外围两区县松绑外地人购房等。这些措施既有利于稳定商品房市场,也满足居民合理购房需求。但同时,有的城市推出接力贷、限购区域降低首付等都被叫停。这说明,楼市纾困和促进消费可以因城施策,但“房住不炒”是底线。

在这个框架下,合理需求释放并带动存量房源流转利用,鼓励新市民低成本安居,将带动重点区域房地产稳定。这些区域是楼市的基本盘,新市民是住房需求的主体。这些区域的房地产稳定了、新市民的住房需求实现了,房地产“人-地-房”匹配也就达到了,全国楼市也就稳定了。

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